Passado o Carnaval, o ano, definitivamente, começa e, com isso, é hora de colocar em prática as resoluções feitas no ano anterior. Para alguns, a definição da moradia está em primeiro lugar. Com as previsões econômicas nada favoráveis para 2016 e o orçamento cada vez mais apertado, a dúvida é: financiar um imóvel ou continuar no aluguel?
A resposta para essa pergunta vai depender da perspectiva financeira de cada família, conforme o consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Ricardo Chiraba. “Para quem tem a possibilidade de adquirir um imóvel para morar, através de recursos próprios ou FGTS, o momento é muito vantajoso. Com a escassez e maior rigor na concessão do crédito imobiliário, a liquidez (e preço) dos imóveis caiu nos últimos doze meses, e segue na mesma tendência, especialmente quando se trata de unidades usadas”, diz.
Por outro lado, o candidato que necessita recorrer ao crédito imobiliário deve fazer a contas antes de optar pela compra, segundo Chiaraba. O primeiro passo é verificar se a renda familiar é estável e não tem risco de diminuir nos próximos meses e anos. “Como se trata de um compromisso de até 35 anos, o comprador não deve comprometer mais de 20% da renda familiar com o pagamento da prestação e deve ter a expectativa real de que a renda dos responsáveis pela manutenção das despesas familiares não vai sofrer nenhuma queda”, ressalta.
Atualmente, em caso de inadimplência no pagamento das prestações, o banco pode iniciar a execução do contrato (e levar o imóvel a leilão) a partir da primeira parcela vencida e não paga, como informa o consultor jurídico da ABMH. “Por isso é necessário ter cuidado. Nesse ponto, a vantagem do aluguel é que o prazo contratual é menor e, em caso de rescisão antes do fim do contrato, embora seja obrigado a arcar com a multa, o locatário certamente terá menos prejuízo que no caso do leilão.”
Em segundo lugar, Ricardo Chiaraba conta que é necessário lembrar que sobre o montante financiado incidem os juros e o índice de correção monetária ajustados em contrato. “Embora os juros sejam pré-fixados, o índice de correção monetária varia mensalmente, de acordo com os parâmetros financeiros a que está atrelado. No caso dos financiamentos imobiliários, especialmente do Sistema Financeiro da Habitação, a correção monetária é feita pela taxa referencial (TR), que é calculada a partir da taxa básica financeira (TBF), uma média das aplicações em certificados de depósitos bancários (CDB’s) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.”
Embora sua variação esteja muito abaixo dos índices que medem a inflação, qualquer pequena oscilação positiva pode resultar no aumento do saldo devedor e das prestações dos financiamentos, principalmente quando o prazo é maior que 20 anos, e o sistema de amortização utilizado não é o Sistema de Amortização Constante (SAC), como informa Delfino. “Trocando em miúdos, quem pretende optar pelo financiamento deve estar atento aos juros e índice de correção monetária eleitos no contrato, e estar ciente do risco do aumento da prestação, de acordo com a variação deste índice”, adverte.
Aqui, a vantagem do aluguel é saber que o valor será reajustado somente uma vez por ano. ‘Geralmente, de acordo com a variação do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) e que, em caso de aumento que extrapole a capacidade financeira do inquilino, pode optar renegociar ou por um outro imóvel”, esclarece Ricardo Chiaraba.
Para saber se compensa optar por um financiamento ou locação, o interessado deve ter em mente o seguinte:
- Ele tem disciplina financeira para fazer uma poupança com a quantia correspondente à diferença entre o valor da prestação e o valor do aluguel? Exemplo: a prestação mensal fica em R$ 3.000, já o aluguel em R$ 1.600, neste caso, o interessado tem a disciplina de fazer uma poupança mensal com os R$ 1.400 que “sobram”?
- Se tiver disciplina financeira, a conta é simples: se o valor dos juros que são embutidos na prestação + fundo reserva (se houver) são maiores que o valor do aluguel, o melhor é alugar e poupar a diferença; por outro lado, se os juros mensais + fundo reserva (se houver) são menores que o valor do aluguel mensal, compensa fazer a compra.
- Outro detalhe a ser levado em consideração é que, além do valor entrada, o comprador precisa ter o dinheiro para quitar as despesas com ITBI, escritura (ou contrato de compra e venda com financiamento), registro, mudança, instalações elétricas e hidráulicas, eventual compra de móveis e eletrodomésticos, decoração, e reformas (especialmente em caso de imóveis usados). Tudo isso deve ser colocado na ponta do lápis, antes de fechar o negócio.
Se ainda ficou com duvidas, consulte um dos especialistas da Macedo, Chiaraba e Peres Advogados.
