Nos últimos meses, devido à crise econômica, encolhimento da renda familiar e desemprego, a inadimplência aumentou em todos os setores da economia. No caso do financiamento imobiliário, o principal problema é a possibilidade de execução e leilão do imóvel, que pode acontecer a partir do atraso de apenas uma parcela mensal do financiamento. Isso é o que prevê a Lei Federal nº 9.514/97, que trata da alienação fiduciária de bens imóveis.
Para quem não consegue efetuar o pagamento ou renegociar a dívida, existem algumas alternativas, como, por exemplo, utilizar o FGTS para quitação das prestações em atraso, o que pode ser feito através de autorização judicial ou, em último caso, vender o imóvel para quitar o débito, conforme o consultou jurídico da Associação dos Mutuários da Habitação (ABMH), Ricardo Chiaraba. “O mais importante é não deixar que a unidade vá a leilão. Se isso acontecer o mutuário certamente perderá o imóvel e tudo o que investiu nele,” salienta.
A venda do imóvel financiado é plenamente possível e pode trazer vantagens para o proprietário. Ao vender um imóvel com financiamento em vigor, ele imediatamente quita o débito junto ao banco e tem a possibilidade de obter algum lucro, de acordo com a sua valorização, até a data da venda, como aponta o consultou jurídico da ABMH. Assim, pode adquirir uma unidade mais em conta com recursos próprios, ou comprar um imóvel melhor, através de um financiamento mais longo ou com parcelas maiores.
De acordo com Chiaraba, a venda de um imóvel com financiamento ou consórcio em andamento pode ser feita a qualquer momento, como se o imóvel estivesse livre e desimpedido. “Funciona assim: se o comprador se utilizar de recursos próprios, ele quita o financiamento com o banco, ainda em nome do vendedor, e em seguida – após a baixa da hipoteca ou do registro do termo de quitação (quando alienação fiduciária) – faz a escritura pública de compra e venda”, explica.
Nessa hipótese, o consultou jurídico da ABMH diz que o mais comum é que o comprador dê como sinal (entrada) o valor necessário para a quitação do financiamento, ocasião em que já recebe as chaves. “E faça o pagamento do restante na outorga da escritura. Mas tudo isso é livre, pode ser pactuado da forma que as partes preferirem. O único desconforto, principalmente para o quem vai comprar o imóvel com recursos próprios é que terá de aguardar a baixa da hipoteca, ou cancelamento da alienação fiduciária, para registrar a escritura pública de compra e venda, o que pode demorar de três a quatro meses.”, acrescenta.
Se o comprador se valer do fundo de garantia ou financiamento, o empréstimo do vendedor é quitado por meio dos recursos do FGTS ou do crédito imobiliário concedido ao comprador. “Nesse caso, não há necessidade de aguardar a baixa da hipoteca (ou cancelamento da alienação fiduciária), já que o próprio contrato de compra e venda com utilização do FGTS, do financiamento, ou de ambos, autoriza a baixa (ou cancelamento).”, explica o consultou da ABMH.
Na outra ponta, a aquisição de um imóvel para quem está em situação financeira delicada pode ser um bom negócio, já que, pela urgência, é comum que o vendedor negocie o bem por preço abaixo do mercado. E desde que a transação seja acompanhada por um advogado especialista na área, não existe risco para qualquer das partes.
