Saiba porque é importante conhecer a diferença entre a promessa e o contrato de compra e venda de imóveis antes de fechar a transação
Quem está pensando em comprar um imóvel pela primeira vez nem sempre sabe as diferenças entre os tipos de contrato envolvidos na transação. Conhecer a distinção entre esses documentos é essencial para o sucesso no fechamento do negócio. Além disso, evita transtornos que podem significar prejuízos financeiros.
“Quem não registra não é dono!”. Embora o ditado seja conhecido por muita gente, nem todos sabem exatamente qual o seu significado, como observa o consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Ricardo Chiaraba. Ele explica que, no Brasil, a transferência da propriedade de bens imóveis é feita somente com o registro do título de transferência no cartório de registro de imóveis.
Segundo Ricardo, esse título pode ser a escritura pública de compra e venda, de inventário, de doação, de divórcio e partilha de bens, a carta de arrematação ou o contrato particular de compra e venda com financiamento imobiliário ou utilização de FGTS (isto é, contratos ligados ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH), por exemplo. “Não interessa qual o título, o importante é registrá-lo”, ressalta.
Quanto aos contratos particulares de promessa de compra e venda, compromisso de compra e venda, ou de cessão de direitos e obrigações, também conhecidos como contratos de gaveta, o consultor da ABMH destaca que não são títulos capazes de transferir a propriedade. “Ou seja, não se tratam de instrumentos de compra e venda, mas de contratos de intenção de uma futura compra e venda. Esses contratos, embora tenham validade entre as partes que o assinam, não são capazes de transferir a propriedade do bem para o comprador. A transferência precisa ser feita por algum dos títulos especificados na Lei de Registros Públicos (Lei Federal nº 6.015/73)”, completa Ricardo.
Embora não sejam capazes de transferir a propriedade, Ricardo Chiaraba diz que a grande maioria das negociações de compra e venda de bens imóveis se inicia com um contrato particular, feito entre vendedor e comprador, muitas vezes intermediado por um corretor de imóveis ou imobiliária. “É o primeiro passo da negociação, em que se estabelecem as condições para a futura conclusão da compra e venda, tais como preço, que pode ser reajustado ou não, forma e prazo de pagamento e de entrega das chaves, prazo para assinatura da escritura ou contrato de compra e venda definitivo, condições do imóvel, responsabilidade pelos tributos e taxas incidentes sobre a unidade, multas por descumprimento total ou parcial do contrato, entre outros.”
Após a quitação do preço estipulado no contrato particular, cabe ao vendedor assinar o título de compra e venda definitivo, e ao comprador registrá-lo no cartório de Registro de Imóveis. “Cabe lembrar que a quitação pode ser feita com recursos próprios, FGTS, financiamento ou consórcio imobiliário, nestas últimas modalidades, é comum que o próprio contrato de utilização de FGTS, financiamento ou consórcio, seja utilizado, também, como título de compra e venda, especialmente quando a operação é feita por agentes que operem com o Sistema Financeiro da Habitação. De toda forma, cabe reiterar: ‘Quem não registra não é dono!'”, frisa.
Cautela pode evitar prejuízos
É comum que o contrato particular de promessa (ou compromisso) de compra e venda traga a previsão de multa e indenização por perdas e danos, em caso de desistência ou impossibilidade de cumprimento do negócio por alguma das partes. Por isso mesmo, o consultor da ABMH recomenda ter cuidado e calma, antes de assiná-lo. Os principais são:
Imóveis prontos
- Solicite a certidão de matrícula do imóvel, com ônus e ações (validade 30 dias)
- Solicite certidões negativas de ações judiciais, fornecidas pela Justiça Estadual (ou Comum), Federal e do Trabalho (validade 30 dias)
- Solicite a certidão de casamento ou nascimento (validade 90 dias)
- Solicite a certidão negativa de débito expedida pelo município (validade 30 dias)
- Solicite uma declaração do síndico, a respeito de débitos condominiais (validade 30 dias)
- em caso de financiamento, verifique no agente financeiro se você possui condições suficientes para o financiamento
- Não comprometa mais 20% da renda familiar com o pagamento das prestações
Imóveis na planta ou em construção
- Solicite a certidão de registro da incorporação imobiliária e da convenção condominial
- Solicite o memorial descritivo da obra
- Verifique a existência e validade da aprovação da obra pela prefeitura (alvará de construção)
- em caso de financiamento, verifique no agente financeiro se você possui condições suficientes para o financiamento
- Não comprometa mais 20% da renda familiar com o pagamento das prestações
- atente-se para o índice de correção monetária do preço do imóvel, lembre-se que as parcelas Serão reajustadas por aquele índice até a quitação integral
- Verifique a idoneidade do construtor junto ao Procon de sua cidade
- Visite outros empreendimentos do construtor
- Verifique se todas especificações do imóvel estão discriminadas no memorial descritivo e/ou no contrato particular
